Vanzare apartament / nelamuriri

[ML]

Cat de necesar este un agent imobiliar la vanzarea unui apartament?

 

Vreau sa-mi vand apartamentul si am gasit un doritor. Cum ar face (ar face?...) un agent imobiliar tranzactia mai "safe", avand in vedere ca sunt pe dinafara (inclusiv fizic :), urmand sa ma deplasez in Ro in cateva saptamani).

Mama ma ajuta, vom apela cu siguranta la un notar, ma intreb totusi la ce ar fi util un agent imobiliar in situatia de fata (exceptand gasirea altor cumparatori in situatia in care cel gasit renunta)? 

 

O alta intrebare... cand am vandut aici ultima casa (cu agent) a fost nevoie sa completam un formular prin in care il informam pe cumparator despre eventualele probleme ale casei (cu mana pe inima :), cat stiam). Se procedeaza la fel in Ro, este obligatoriu si cum se numeste acel formular?

 

S-ar putea sa mai am si alte intrebari, mi-ar fi de ajutor tot felul de sfaturi daca ati vandut limitati de timp, venind in tara.

 

 

[monicabo]

Principalul job al unui agent imobiliar este asta: pt cazul tau de a gasi cumparatori pt apartamentul de pe care vrei tu sa-l vinzi. Sau mai precis, a a pune fata in fata vanzatorul cu cumparatorul. Plus ca, iti poate oferi o anume siguranta, tie ca vanzator ca nu iti vin cine stie ce dubiosi la vizionari, cumparaorul ca nu intra in cine stie ce locatii dubioase.

 

Daca ati gasit deja un cumparator, nu mai ai nevoie de agent imobiliar... Scapati si tu, si cumparatorul de comisionul de 2-3% (sau cat e) datorat agentului.

 

Important este sa cadeti e acord asupra pretului (cand tranzactia este itermediata de un agent, atunci chipurile mai ajuta si agentul la negocieri, daca intra in vreun impas), tu si cu cumparatorul si apoi, cand ati stabilit ferm pretul, sa mergeti la notar sa faceti contractul de vanzare-cumparare. Acolo de avut grija de fie trecuta suma reala, datele corecte. Notarul de obicei stiu ca si-l alege cel care cumpara, dar nu este obligatoriu.

 

Ai grija insa, daca apelati totusi la un agent, nu semna un contract de exclusivitate cu el! In sensul ca tu te angajezi sa vinzi doar prin el, prin acel agent si nu prin altul. Ca cine stie prin ce alte surs gasiti cumparator si ramaneti agatati de el. Adica indiferent prin cine vinzi, trebuie sa-i platesti %-ul si aluia de ai semnat cu el exclusivitatea. E o prostie! Lucreaza cu mai multe agentii, daca e cazul, pune anuntul pe net si te contacteaza ei...

 

Cu fisa aia de probleme ale locuintei, nu-mi aduc aminte sa fi dat asa o declaratie... sunt chestii care se stipuleaza in contractul de v/c, ca tu, ca si proprietar, care vinzi, nu ai cunostinta de vreun viciu al locuintei. La fel, ca declari pe proprie raspundere, cunoscand prevederile din codul penal ca apartamentul nu a fost anterior vandut, donat, instrainat. Toate se scriu in contract.

 

Eu am operat si cu agent imobiliar si fara, ambele variante... am vandut fara, am cumparat cu.

[marius]

1. Nu este necesar nici un intermediar daca poti vinde/cumpara direct . Nu ai nici un avantaj.

2. Nu este necesar sa dai nici un detaliu tehnic sau de alta natura. 

3. Totul se rezolva simplu si direct la notar. Tine banii / tine locuinta .. asta e actul semnat si autentificat - pace buna , sanatate!

[ML]

Suna bine, va multumesc! Si poate va mai caut daca apare si altceva.

[danielag]

ML, referitor la întrebarea cu viciile cunoscute ale imobilului: există în Codul Civil din Ro o prevedere care exonerează vânzătorul de plata viciilor care au fost aduse la cunoștința cumpărătorului (probabil la fel este și la voi, dacă vânzătorul i-a spus cumpărătorului de problemele A, B, C și D ale imobilului, se consideră că negocierea prețului a ținut cont de problemele respective, iar cumpărătorul nu se poate îndrepta după vânzare împotriva vânzătorului să le remedieze).

 

Art. 1707 Cod Civil

Condiţii

(1) Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic.

(2) Este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistenţă de specialitate, de către un cumpărător prudent şi diligent.

(3) Garanţia este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului.

(4) Vânzătorul nu datorează garanţie contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoştea la încheierea contractului.

(5) În vânzările silite nu se datorează garanţie contra viciilor ascunse.

 

Deci legea spune că tu, ca vânzător, nu datorezi garanție pentru orice fel de problemă a imobilului pe care i-ai adus-o la cunoștință cumpărătorului. Dar datorezi garanție pentru orice fel de viciu ascuns (de care poate tu nu ai cunoștință, sau pe care nu l-ai adus la cunoștința cumpărătorului).

[marius]

ML, referitor la întrebarea cu viciile cunoscute ale imobilului: există în Codul Civil din Ro o prevedere care exonerează vânzătorul de plata viciilor care au fost aduse la cunoștința cumpărătorului (probabil la fel este și la voi, dacă vânzătorul i-a spus cumpărătorului de problemele A, B, C și D ale imobilului, se consideră că negocierea prețului a ținut cont de problemele respective, iar cumpărătorul nu se poate îndrepta după vânzare împotriva vânzătorului să le remedieze).

 

Art. 1707 Cod Civil

Condiţii

(1) Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic.

(2) Este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistenţă de specialitate, de către un cumpărător prudent şi diligent.

(3) Garanţia este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului.

(4) Vânzătorul nu datorează garanţie contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoştea la încheierea contractului.

(5) În vânzările silite nu se datorează garanţie contra viciilor ascunse.

 

Deci legea spune că tu, ca vânzător, nu datorezi garanție pentru orice fel de problemă a imobilului pe care i-ai adus-o la cunoștință cumpărătorului. Dar datorezi garanție pentru orice fel de viciu ascuns (de care poate tu nu ai cunoștință, sau pe care nu l-ai adus la cunoștința cumpărătorului).

Este prevazut in contractul de cumparare/vanzare intocmit, semnat si autentificat la notariat

[danielag]

Marius, nu contest, dar notarul face documentele standard. El nu are de unde să știe dacă un viciu a fost deja adus la cunoștința cumpărătorului (dacă vânzătorul nu îi spune în mod specific notarului). În cele mai multe cazuri în contract va scrie de viciile ascunse.

 

Dacă știi de viciile A, B, C și le-ai adus la cunoștința cumpărătorului, e bine să ai chestia asta scrisă undeva, ca el (cumpărătorul) să nu te poată chema în garanție după achiziție pentru viciile respective.

[marius]

Marius, nu contest, dar notarul face documentele standard. El nu are de unde să știe dacă un viciu a fost deja adus la cunoștința cumpărătorului (dacă vânzătorul nu îi spune în mod specific notarului). În cele mai multe cazuri în contract va scrie de viciile ascunse.

 

Dacă știi de viciile A, B, C și le-ai adus la cunoștința cumpărătorului, e bine să ai chestia asta scrisă undeva, ca el (cumpărătorul) să nu te poată chema în garanție după achiziție pentru viciile respective.

Practica omoara teoria. Chestia asta cu viciile este greu si identificabil, cuantificabil  si imposibil de demonstrat ulterior. Personal o consider preponderent o chestiune pur teoretica la fel ca si modalitatile de rezolvare a litigiilor.

[danielag]

Nu prea înțeleg ce vrei să spui cu viciile greu identificabile în cazul în care i-ai adus deja la cunoștință viciul.

 

De ex, știi că la o ploaie puternică se infiltrează apă pe balcon printr-un anumit loc și ajunge și la vecini. Dacă i-ai adus la cunoștință cumpărătorului de chestia asta, nu te mai poate chema în garanție când se întâmplă prima ploaie mai puternică. Mai ales, că ajungând de obicei și la vecini, aceștia pot depune mărturie că viciul exista în momentul tranzacției, că doar li s-a mai întâmplat (una din condițiile de chemare în garanție e existența viciului la momentul vânzării).

 

Ce e greu identificabil în chestia asta?

[marius]

Nu prea înțeleg ce vrei să spui cu viciile greu identificabile în cazul în care i-ai adus deja la cunoștință viciul.

 

De ex, știi că la o ploaie puternică se infiltrează apă pe balcon printr-un anumit loc și ajunge și la vecini. Dacă i-ai adus la cunoștință cumpărătorului de chestia asta, nu te mai poate chema în garanție când se întâmplă prima ploaie mai puternică. Mai ales, că ajungând de obicei și la vecini, aceștia pot depune mărturie că viciul exista în momentul tranzacției, că doar li s-a mai întâmplat (una din condițiile de chemare în garanție e existența viciului la momentul vânzării).

 

Ce e greu identificabil în chestia asta?

Exact pe invers. Daca nu ai facut toate acestea, noul proprietar nu are ce sa faca practic cu constatarea ulterioara.